La cession à une SCI familiale ne fait pas échec au droit de préférence du locataire commercial

Rappel du principe

En matière de bail commercial, le locataire dispose d’un droit de préférence en cas de vente du local qu’il occupe.

Ce droit lui permet d’acquérir le bien en priorité, aux mêmes conditions que celles proposées à un acquéreur tiers. Il constitue une protection importante, destinée à sécuriser la continuité de son activité.

Toutefois, la loi prévoit certaines exceptions, notamment en cas de cession au profit d’un membre de la famille du bailleur.

Les faits de l’affaire

Dans cette affaire, une société civile immobilière (SCI), propriétaire de locaux commerciaux loués, avait consenti une promesse de vente au profit d’une autre SCI.

Cette seconde société avait été constituée par les enfants du gérant de la première SCI.

Estimant que le locataire ne disposait pas d’un droit de préférence dans cette situation, le bailleur a refusé de lui notifier la vente.

Le locataire a alors engagé une action en justice.

La position de la Cour de cassation

La Cour de cassation donne raison au locataire et rappelle une distinction essentielle.

Elle considère que la cession :

• n’est pas réalisée au profit d’un ascendant ou descendant directement
• mais au profit d’une société, dotée d’une personnalité juridique distincte

Ainsi, même si cette SCI est constituée par des membres de la famille du bailleur, elle ne peut pas être assimilée à une personne physique au sens des exceptions prévues par le Code de commerce.

Le droit de préférence du locataire reste donc applicable.

Pourquoi cette décision est importante

Cette décision clarifie une situation fréquente en pratique.

Elle rappelle que la création d’une société civile, même familiale, ne permet pas de contourner les règles applicables aux baux commerciaux.

Le critère déterminant reste la qualité de l’acquéreur : une personne morale est juridiquement distincte de ses associés, quelle que soit leur identité.

Quels impacts pour les dirigeants et bailleurs ?

Pour les propriétaires de locaux commerciaux, notamment ceux ayant recours à des SCI familiales, cette décision appelle à la vigilance.

Avant toute cession, il est nécessaire de vérifier si le droit de préférence du locataire s’applique, y compris lorsque l’opération s’inscrit dans un cadre familial.

Concrètement :

• une vente à une SCI familiale ne dispense pas de purger le droit de préférence
• l’absence de respect de cette obligation peut entraîner un contentieux
• la structuration juridique de l’opération doit être anticipée

Ce qu’il faut retenir

• Le locataire commercial bénéficie d’un droit de préférence en cas de vente
• Ce droit s’applique même en cas de cession à une SCI familiale
• Une SCI est une personne morale distincte de ses associés
• L’exception familiale ne s’applique qu’aux personnes physiques
• Une vigilance particulière est nécessaire dans les montages patrimoniaux

Source

• Cour de cassation, 3e chambre civile, 5 mars 2026, n° 24-11.525 FS-B
• Étude du Plessis Bouchet / Se Ré et Rizzo notaires